독일에서 은퇴 이후 여유로운 생활을 하기 위해서는 대체 자산 마련이 필수가 되고 있습니다. 이 가운데 부동산은 가장 안정적인 자산으로 평가받으며, 잘만 활용하면 강력한 노후 대비 수단이 될 수 있습니다. 하지만 자산이 많지 않은 사람들도 부동산을 통해 노후를 준비할 수 있을까요? 적절한 전략과 세제 혜택을 활용하면 적은 자본으로도 부동산 투자를 시작할 수 있으며, 이는 은퇴 후 안정된 생활의 기반이 될 수 있습니다. 독일 부동산 플랫폼 Immowelt가 세 가지 방법을 정리했습니다.
부모님 집 구매로 세금 아끼기
첫 번째 전략은 부모님 소유의 주택을 자녀가 매입하는 방식입니다.
- 독일에서는 직계 가족 내에서, 예를 들어 부모와 자녀 간의 부동산 거래 시 양도세(취득세, Grunderwerbsteuer)가 면제됩니다. 이 세금은 연방 주마다 다르지만, 보통 매매가의 3.5%~6.5% 수준으로 면세 혜택은 상당한 금액 절감 효과를 가져옵니다.
- 또한, 가족 간에는 은행 대출 대신 개인 간 대출을 활용할 수 있어 이자 부담을 줄이고 상환 조건도 유연하게 조정할 수 있습니다.
단, 구매 가격이 지나치게 낮을 경우, 세무 당국은 이를 증여로 간주하여 증여세(Schenkungssteuer)가 부과될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
일찍 시작해 임대 수입으로 대출 갚기
두 번째 방법은 가능한 한 이른 시기에 부동산에 투자해 임대 수입으로 대출을 상환해 나가는 방식입니다.
- 적은 초기 자본과 대출로 부동산을 매입한 뒤 세입자의 월세로 대출금을 상환하며, 시간이 지나면서 자산 가치는 꾸준히 증가합니다.
- 이는 특히 금리가 낮고 장기 보유가 가능한 경우에 효과적인 전략입니다. 시간이 지날수록 대출 상환 비율이 늘어나 은퇴 시점에는 무차입 상태의 부동산이 생기게 됩니다. 이 부동산은 자가 거주용으로 사용하거나 은퇴 이후 계속 임대 수입을 제공하는 자산으로 활용할 수 있습니다.
다만, 투자 목적과 계획은 명확히 세워야 합니다. 해당 부동산을 임대용으로 계속 운영할지, 혹은 은퇴 후 직접 거주할지를 미리 고려하고 결정하는 것이 중요합니다.
부동산 펀드로 분산 투자하기
세 번째 전략은 직접 부동산을 소유하지 않고도 수익을 낼 수 있는 방법인 부동산 펀드를 활용하는 것입니다. 부동산 펀드는 여러 건의 주거용 및 상업용 부동산에 분산 투자하여 생기는 수익을 투자자에게 배분합니다.
- 특히 공개형 부동산 펀드나 부동산투자신탁(리츠, REITs)은 정기적인 수익 분배가 특징입니다.
- 세금 측면에서도 장점이 있습니다. 리츠 등에서 발생하는 수익은 양도소득세(자본소득세, Kapitalertragsteuer)로 과세되며, 총 세율은 연대세 포함 시 26.38%, 교회세 포함 시 27.99%에 불과합니다. 이는 일반 임대소득이 보통 42% 과세되는 것에 비해 훨씬 유리한 구조입니다.
- 또한 리츠는 주식처럼 언제든지 사고팔 수 있어 높은 유동성을 자랑합니다. 시장 변동성은 존재하지만, 일부 리츠는 경제 위기 상황에서도 배당금을 꾸준히 증가시킨 사례도 있습니다.
단, 펀드를 고를 때는 수익률, 운용 전략, 관리 비용 등을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
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