독일에서 아파트를 살 때 신축은 기존 주택보다 대체로 비싸지만, 지역에 따라 가격 차이가 크게 달라지는 것으로 나타났습니다. 70㎡ 아파트를 기준으로 중간 가격대에서는 신축 프리미엄이 42만 유로를 넘는 지역이 있는 반면, 일부 지역에서는 오히려 신축이 기존 주택보다 저렴했습니다. 고가 주택 시장에서도 지역과 입지에 따라 신축과 기존 주택의 가격 관계가 크게 달라졌습니다. 이는 독일 400개 지역의 부동산 가격을 분석한 ‘Postbank Wohnatlas 2026’ 결과입니다.

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신축과 기존 아파트 가격, 지역에 따라 큰 차이

함부르크 세계경제연구소(HWWI)는 2025년 매물 가격을 토대로 2023~2025년 완공된 신축 아파트와 기존 아파트의 가격을 비교했습니다. 분석 대상은 70㎡ 규모의 아파트(Eigentumswohnung)이며, 지역별 중간 가격대와 상위 10% 가격대를 각각 살펴봤습니다. 중간 가격대는 각 지역에서 신축과 기존 아파트 매물의 중앙값을 비교한 것으로, 전체 매물의 절반은 이보다 비싸고 나머지 절반은 더 저렴한 가격대를 의미합니다. 취득 부대비용은 제외했습니다. 분석 결과 독일 대부분 지역에서 신축 아파트가 비슷한 기존 아파트보다 더 비싼 것으로 나타났습니다.

출처: Postbank

49개 지역은 70㎡ 신축 프리미엄이 최소 18만 유로

400개 지역 가운데 49곳에서는 중간 가격대 신축 아파트의 가격이 기존 아파트보다 제곱미터당 최소 2,570유로 높았습니다. 70㎡ 아파트로 계산하면 최소 18만 유로의 추가 비용이 발생하는 셈입니다. 가장 큰 차이를 보인 곳은 바이에른주 미스바흐(Miesbach)군으로, 신축 아파트가 기존 아파트보다 제곱미터당 약 6,040유로 비싸 70㎡ 기준으로는 422,892유로를 더 내야 했습니다. 독일 7대 대도시(Big 7) 가운데 상위 10위 안에 든 곳은 4위 슈투트가르트가 유일했으며, 신축 프리미엄은 제곱미터당 약 3,740유로, 70㎡ 기준 261,878유로였습니다.

중간 가격대 70㎡ 아파트, 신축과 기존 주택의 가격 차이가 가장 큰 10개 지역

포스트방크 부동산 사업 책임자 마누엘 베어만(Manuel Beermann)은 “많은 지역에서 부족한 건축용 토지와 높은 건설비가 맞물려 있다”며, 이런 지역에서는 리모델링 비용을 감안하더라도 기존 아파트가 더 저렴할 수 있다고 설명했습니다. 또한 기존 주택은 방 구조와 채광, 소음 등을 직접 확인할 수 있고, 전문가 점검을 통해 건물 구조나 전기설비, 단열 상태도 구매 전에 확인할 수 있다는 장점이 있습니다.

43개 지역에서는 신축 프리미엄 10만 유로 이하

반대로 중간 가격대에서 신축과 기존 주택의 가격 차이가 상대적으로 작은 지역도 있습니다. 43개 지역에서는 70㎡ 신축 아파트를 구매할 때 추가로 내야 하는 금액이 평균 최대 10만 유로로, 제곱미터당 1,430유로에 해당합니다. 특히 가격 차이가 작은 곳은 해안 휴양지역에 집중됐습니다. 신축과 기존 주택의 가격 차이가 가장 작은 10개 지역 가운데 8곳이 해안 휴양지역이었습니다. Wittmund군(4위)은 신축 프리미엄이 약 3만 유로에 그쳤습니다. Aurich군(30,890유로), Friesland군(36,252유로), Vorpommern-Greifswald군(59,282유로)과 Rostock시(37,333유로)에서도 기존 아파트가 신축보다 조금 저렴한 수준에 그쳤습니다.

신축이 기존 주택보다 저렴한 지역

일부 지역에서는 신축이 오히려 기존 주택보다 저렴했습니다. 북해의 Amrum, Föhr, Sylt섬이 포함된 Nordfriesland군에서는 신축이 53,444유로 저렴했고, Borkum섬이 있는 Leer군에서는 29,988유로, Kühlungsborn과 Heiligendamm 등이 있는 Rostock군에서는 14,062유로 저렴했습니다. 연구진은 그 이유로, 해안 지역에서 중간 가격대의 좋은 입지 매물을 찾는다면 신축보다 기존 주택에서 찾을 가능성이 높다는 점을 들었습니다. 이 가격대의 신축은 매력적인 입지보다 외곽에 들어서는 경우가 많기 때문입니다.

고가 주택, 신축 프리미엄은 평균적으로 더 낮아

상위 10%의 고가 아파트에서는 신축 프리미엄이 중간 가격대보다 평균적으로 낮았지만, 일부 지역에서는 여전히 큰 차이가 나타났습니다. 가격 격차가 가장 큰 66개 지역에서는 70㎡ 신축 아파트가 기존 아파트보다 최소 16만 유로, 제곱미터당 2,285유로 이상 비쌌습니다.

상위 가격대 70㎡ 아파트, 신축과 기존 주택 가격 차이가 가장 큰 10개 지역

같은 지역에서도 신축 가격 차이가 달라지는 이유

Nordfriesland는 가격대에 따라 정반대의 모습을 보였습니다. 중간 가격대에서는 신축이 기존 주택보다 5만 유로 이상 저렴했지만, 상위 10% 주택에서는 신축이 369,179유로 더 비싸 독일에서 두 번째로 높은 신축 프리미엄을 기록했습니다. 베어만은 “예산이 넉넉하다면 바닷가나 도심의 신축 아파트도 찾을 수 있지만, 이미 높은 매매가격에 상당한 신축 프리미엄까지 더 내야 한다”고 설명했습니다. 이어 “많은 휴양지역과 대도시에서는 중간 가격대든 고가든 좋은 입지의 신축이 충분하지 않다”며, 그래서 외곽의 신축이 좋은 입지의 기존 아파트보다 오히려 저렴한 경우가 생긴다고 밝혔습니다.

일부 해안 지역에서는 고가 신축도 기존 주택보다 저렴

상위 가격대에서도 일부 지역은 신축이 기존 아파트보다 저렴했습니다.

• 북해 지역인 Aurich군에서는 신축이 기존 주택보다 평균 529,065유로 저렴했고, Leer군은 271,121유로, Friesland군은 255,879유로, Wittmund군은 140,295유로 저렴했습니다. 발트해 지역인 Rostock군에서도 신축이 36,257유로 저렴했습니다.
• 해안 이외 지역에서는 바이에른주 Kronach군(19,137유로)과 Neustadt an der Waldnaab군(18,651유로), Bamberg시(17,160유로)에서도 신축이 기존 아파트보다 저렴했습니다. Eifelkreis Bitburg-Prüm과 Wunsiedel im Fichtelgebirge군에서는 신축과 기존 아파트 가격이 평균적으로 거의 같은 수준이었습니다.

전체적으로 상위 가격대에서 신축 프리미엄이 비교적 낮은 지역은 81곳이었습니다. 이들 지역에서는 2023~2025년 지어진 신축과 기존 아파트의 가격 차이가 75,000유로 미만이었습니다. 베어만은 가격 차이가 크지 않다면 높은 에너지 효율과 당분간 큰 리모델링 비용이 들지 않는다는 점에서 신축이 장기적으로 유리할 수 있다고 설명했습니다.

• 작성: 이용주 / 독일 피난츠 베라터
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