높은 에너지 가격은 독일에서 주택을 고를 때도 점점 더 중요한 요소가 되고 있습니다. 단열이 잘돼 난방비가 적게 드는 아파트는 매력적이지만, 그만큼 매매가격에 추가 비용이 붙는 경우가 많습니다. 여기에 유럽연합(EU) 건물지침에 따라 주거용 건물의 평균 1차 에너지 소비를 2030년까지 16%, 2035년까지 20~22% 줄이는 목표도 추진되고 있습니다. ‘Postbank Wohnatlas 2026’은 독일 전역에서 에너지 효율이 좋은 아파트가 얼마나 공급되고 있는지, 또 에너지 효율에 따라 실제 가격 차이가 얼마나 나는지를 분석했습니다.

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독일 전체 아파트의 35%가 에너지 효율 D등급 이상

이번 분석은 함부르크세계경제연구소(HWWI)가 독일 400개 군(Landkreis)과 자치시(kreisfreie Stadt)의 기존 및 신축 분양 아파트 가운데 에너지 효율 등급이 표시된 매물을 대상으로 진행했습니다. Postbank의 발표에 따르면, 독일 전체 평균으로 보면 에너지 효율이 매우 좋거나 평균 수준인 A+, A, B, C, D 등급 아파트의 비중은 35%였습니다. 군 지역과 독일 7대 대도시에서는 각각 평균 35.8%로 전체 평균보다 조금 높았습니다. 반면 중간 규모의 자치시는 평균 33,5%로 상대적으로 낮았습니다.

지역별로 큰 에너지 효율 아파트 비중 차이

에너지 효율 D등급 이상 아파트 비중이 최소 42,5%에 달하는 지역은 모두 62곳이었습니다. 이들 지역은 주로 동독과 바이에른 남부에 집중됐습니다. 가장 높은 비중을 기록한 곳은 브란덴부르크주의 포츠담-미텔마르크(Potsdam-Mittelmark)로 54,7%였습니다. 반대로 에너지 효율 D등급 이상 아파트 비중이 30% 미만인 지역은 92곳이었습니다. 가장 낮은 곳은 작센주의 괴를리츠(Görlitz)로 13,3%에 불과했습니다.

에너지 효율이 좌우하는 주택 가치

Postbank 독일 개인고객은행 부동산 상품관리 책임자 마누엘 베어만(Manuel Beermann)은 에너지 효율이 좋은 건물의 장점이 난방비 절감에만 있는 것이 아니라 가치가 더 안정적이고 향후 리모델링 의무에 따른 부담에서도 보호받을 수 있다는 점을 강조했습니다. 다만 구매할 때는 세부적인 상태를 확인해 하자와 리모델링 필요성을 판단해야 하며, 이 과정에서 전문가의 도움을 받을 수 있다고 덧붙였습니다.

에너지 효율 좋은 아파트 비중이 높은 독일 대도시 TOP 10

인구 10만 명 이상 독일 대도시 가운데서는 트리어가 에너지 효율이 좋은 아파트 비중에서 1위를 차지했습니다. 트리어에서는 매물의 49.1%가 D등급 이상이었습니다. 다만 이들 아파트의 평균 가격은 비교적 높은 편이었습니다. 동독 지역의 켐니츠(Chemnitz)는 45,4%, 에르푸르트(Erfurt)는 41,4%, 노르트라인베스트팔렌의 보훔(Bochum)은 40,7%였습니다. 이들 도시는 상위권에 포함되면서도 에너지 효율이 좋은 아파트의 ㎡당 가격은 상대적으로 낮은 편이었습니다.

※ 에너지 효율이 매우 좋거나 평균 수준인 A+, A, B, C, D등급 매물을 기준으로 했습니다. 에너지 효율 등급이 표시된 매물만 포함됐으며 매매가격에는 부대비용이 포함되지 않았습니다.

독일 7대 도시의 에너지 효율에 따른 아파트 가격 차이

에너지 효율이 좋은 아파트를 얼마나 쉽게 찾을 수 있는지만큼 중요한 것이 가격입니다. 독일 7대 대도시에서 A+~D등급 아파트의 평균 매매가격은 제곱미터당 6.711유로였습니다. 반면 에너지 효율이 낮은 E~H등급 아파트는 이보다 평균 제곱미터당 1.337유로 저렴했습니다. 독일 7대 대도시 가운데 에너지 효율에 따른 가격 차이가 가장 큰 곳은 함부르크였습니다. 함부르크에서 D등급 이상 아파트의 평균 매매가격은 제곱미터당 7.558유로였습니다. 이는 E~H등급 아파트보다 약 3분의 1, 금액으로는 제곱미터당 1.893유로 높은 수준입니다.

에너지 효율이 좋은 아파트의 추가 가격이 상대적으로 낮아 구매 결정이 비교적 쉬운 도시가 있는 반면, 이미 집값이 비싼 대도시에서는 에너지 효율 프리미엄까지 상당히 높습니다. 특히 함부르크는 절대 금액과 비율 모두에서 에너지 효율이 좋은 아파트의 가격이 높은 편이었습니다. 프랑크푸르트에서도 에너지 효율이 좋은 아파트는 그렇지 않은 아파트보다 29% 비쌌습니다.

저효율 주택 매입 후 리모델링이 유리할 수도

에너지 효율이 높은 아파트의 가격 프리미엄이 큰 지역에서는 오히려 에너지 효율이 낮은 주택을 저렴하게 구입한 뒤 리모델링하는 편이 경제적일 수 있습니다. 다만 실제로 유리한지는 주택별로 다르며, 적립금 규모와 난방시설의 연식, 건물의 세대 수 등을 함께 살펴봐야 합니다. 특히 공동주택의 에너지 리모델링 비용은 소유자들이 나눠 부담하는 경우가 많아, 같은 공사라도 세대 수가 많은 건물일수록 개인 부담이 줄어들 수 있습니다.

대도시 외곽에서도 큰 에너지 효율 가격 프리미엄

대도시 밖에서도 에너지 효율 프리미엄이 높은 지역이 적지 않았습니다. 전체 조사 지역 가운데 83곳에서는 D등급 이상 아파트의 평균 가격이 E~H등급보다 최소 제곱미터당 1.000유로 높았습니다. 가장 높은 가격 차이를 기록한 곳은 바이에른주의 미스바흐(Miesbach)로, 에너지 효율이 좋은 아파트를 구매하려면 평균적으로 제곱미터당 3.133유로를 더 부담해야 했습니다.

12개 지역에서는 오히려 에너지 효율 좋은 집이 더 저렴

반대로 에너지 효율이 좋은 아파트의 추가 가격이 제곱미터당 400유로 미만인 지역은 66곳이었습니다. 이 가운데 12곳에서는 D등급 이상 아파트가 오히려 E~H등급 아파트보다 평균적으로 더 저렴했습니다.

• 니더작센의 아우리히(Aurich)에서는 에너지 효율이 좋은 아파트의 평균 매매가격이 에너지 효율이 낮은 매물보다 제곱미터당 868유로 낮았습니다.
• 작센의 츠비카우(Zwickau), 메클렌부르크포어포메른의 로스토크(Rostock), 니더작센의 비트문트(Wittmund)에서도 에너지 효율이 좋은 아파트가 평균적으로 제곱미터당 세 자릿수 유로만큼 더 저렴했습니다.
• 작센의 마이센(Meißen)과 포크틀란트크라이스(Vogtlandkreis)에서는 에너지 효율이 좋은 아파트와 그렇지 않은 아파트의 평균 매물가격이 거의 비슷했습니다.

에너지 효율만 보고 집을 고르면 안 된다

최근에는 주택을 고를 때 에너지 효율의 중요성이 커졌지만, 이것만으로 구매 여부를 결정해서는 안 됩니다. 지역에 따라 에너지 효율이 좋은 매물이 매우 적을 수 있고, 효율이 높더라도 입지나 시설이 구매자의 요구와 맞지 않을 수 있기 때문입니다. 반대로 에너지 효율이 다소 낮더라도 도심 구시가지의 좋은 입지에 있는 매력적인 주택은 가치를 유지하거나 높일 가능성이 있습니다. 결국 에너지 효율은 중요한 판단 기준이지만 입지와 주변 환경, 주택 자체의 특성과 함께 종합적으로 살펴봐야 합니다.

독일 주택 에너지 효율 등급은 어떻게 나뉘나

독일에서는 최종에너지 소비량에 따라 주거용 건물의 에너지 효율 등급이 구분됩니다.

작성: 이용주 – 피난츠 베라터 / 부동산 구매 컨설팅 및 대출 상담

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