독일 부동산 시장에서 주택 매매가격은 비교적 안정적인 흐름을 유지하고 있지만, 높은 대출금리로 인해 주택 구매를 망설이는 사람들이 늘고 있습니다. 특히 베를린과 뮌헨 등 주요 대도시에서는 주택 구매 수요가 감소하는 반면 임대주택을 찾는 사람들은 증가하고 있습니다. 이러한 변화에도 전국 평균 매매가격과 임대료는 소폭 상승하는 데 그쳤습니다. 독일 부동산 플랫폼 ImmoScout24가 발표한 ‘2026년 3분기 주거시장 보고서(WohnBarometer)’ 를 바탕으로 독일 주택시장의 변화를 살펴보겠습니다.
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독일 대도시 주택 구매 수요 감소
독일에서 10년 고정금리 주택담보대출 금리가 약 4,3%까지 높아지면서 주택 구매 수요가 감소하고 있습니다. ImmoScout24에 따르면 2026년 3분기 독일 8대 대도시의 주택 구매 수요는 전 분기보다 9% 줄었으며, 대도시 주변 지역(-8%)과 독립시(6%), 농촌(-2%)에서도 감소세가 나타났습니다. 5월부터 9월까지 주택 구매 문의는 전국적으로 평균 7% 감소한 반면, 임대주택 문의는 12% 증가했습니다. 높은 대출 비용으로 인해 주택 구매 희망자들이 임대시장으로 이동하는 것으로 분석됩니다.
독일 집값은 여전히 상승
주택 구매 수요가 감소하고 있지만, 전국 평균 주택 매매 호가는 소폭 상승하고 있습니다.
| 주택 유형 | ㎡당 매매가격 | 전 분기 대비 | 전년 대비 |
| 기존 아파트 | 2.653유로 | +0,3% | +4,1% |
| 신축 아파트 | 4.196유로 | +0,7% | +2,5% |
| 기존 단독주택 | 2.955유로 | +0,5% | +3,6% |
| 신축 단독주택 | 3.975유로 | +0,6% | +2,5% |
단독주택은 주거면적 140㎡, 대지면적 600㎡의 기준 주택을 대상으로 산정한 수치입니다.
독일 기존·신축 아파트 매매가격 현황 (2026년 3분기)
전국 평균 매매가격은 상승했지만 대도시별로는 차이가 나타났습니다. 2026년 3분기 독일 8대 대도시 가운데 5곳에서 기존 아파트 매매 호가가 하락했습니다. 베를린과 함부르크는 각각 1.5% 하락하며 가장 큰 낙폭을 기록했고, 프랑크푸르트와 뮌헨, 슈투트가르트도 하락세를 보였습니다. 다만 전년 동기와 비교하면 8대 대도시 가운데 7곳의 기존 아파트 가격이 여전히 지난해보다 높은 수준입니다.
| 지역 | 기존 아파트 전 분기 대비 | 기존 아파트 전년 대비 | 기존 아파트 ㎡당 가격 | 신축 아파트 전 분기 대비 | 신축 아파트 전년 대비 | 신축 아파트 ㎡당 가격 |
| 독일 전국 평균 | +0,3% | +4,1% | 2.653유로 | +0,7% | +2,5% | 4.196유로 |
| 베를린 | -1,5% | +2,2% | 4.879유로 | -0,6% | +2,2% | 6.870유로 |
| 함부르크 | -1,5% | +2,3% | 5.319유로 | -1,0% | +1,7% | 6.949유로 |
| 뒤셀도르프 | +1,0% | +2,7% | 4.611유로 | +0,5% | +2,8% | 6.867유로 |
| 쾰른 | +0,3% | +4,5% | 4.471유로 | +1,0% | +3,3% | 6.451유로 |
| 뮌헨 | -0,4% | +1,3% | 8.309유로 | -0,4% | +0,7% | 10.541유로 |
| 프랑크푸르트 | -1,0% | +1,8% | 5.385유로 | +1,0% | +4,0% | 7.501유로 |
| 라이프치히 | +0,7% | +5,0% | 3.074유로 | -0,6% | +0,7% | 4.734유로 |
매매 아파트의 기준 면적은 80㎡, 방 3개입니다.
기존 아파트 가격이 가장 비싼 곳은 뮌헨으로, 제곱미터당 8.309유로였으며, 라이프치히는 3.074유로로 가장 낮았습니다. 신축 아파트 가격 역시 뮌헨이 제곱미터당 10.541유로로 가장 높았고, 라이프치히는 4.734유로로 가장 낮았습니다.
집을 사는 대신 임대로, 대도시 임대주택 수요 증가
주택 구매 수요가 감소하는 것과 달리 임대주택 수요는 대도시를 중심으로 증가하고 있습니다. 2026년 3분기 독립시의 임대주택 문의는 전 분기보다 7%, 8대 대도시에서는 6% 증가했으며, 높은 대출금리로 주택 구매 희망자들이 임대시장으로 이동한 것이 주요 원인으로 분석됩니다. 다만 임대료 상승 폭은 비교적 완만해 전국 기존 아파트의 평균 신규 임대 호가는 제곱미터당 9,01유로로 전 분기 대비 0,5%, 신축 아파트는 13,42유로로 1,1% 상승했습니다. 전년 동기와 비교하면 기존 아파트 임대료는 2,5%, 신축 아파트는 2,9% 상승했습니다.
독일 기존·신축 아파트 임대료 현황 (2026년 3분기)
독일 주요 대도시 가운데 임대료가 가장 비싼 곳은 뮌헨이었습니다. ImmoScout24가 전용면적 70㎡의 방 2개짜리 아파트를 기준으로 산정한 2026년 3분기 관리비 및 난방비 등을 제외한 월 기본 임대료(Kaltmiete)는 다음과 같습니다.
| 지역 | 기존 아파트 ㎡당 임대료 | 기존 아파트 월세(70㎡) | 신축 아파트 ㎡당 임대료 | 신축 아파트 월세(70㎡) |
| 독일 전국 평균 | 9,01유로 | 631유로 | 13,42유로 | 939유로 |
| 베를린 | 13,23유로 | 926유로 | 20,87유로 | 1.461유로 |
| 뒤셀도르프 | 12,89유로 | 902유로 | 18,53유로 | 1.297유로 |
| 프랑크푸르트 | 15,21유로 | 1.065유로 | 19,10유로 | 1.337유로 |
| 함부르크 | 13,41유로 | 939유로 | 19,16유로 | 1.341유로 |
| 쾰른 | 13,20유로 | 924유로 | 18,39유로 | 1.287유로 |
| 뮌헨 | 20,20유로 | 1.414유로 | 27,57유로 | 1.930유로 |
| 슈투트가르트 | 15,28유로 | 1.070유로 | 18,11유로 | 1.268유로 |
| 라이프치히 | 9,08유로 | 636유로 | 13,98유로 | 979유로 |
임대료 상승률에서도 지역별 차이가 나타났습니다.
- 기존 아파트 임대료는 라이프치히에서 전 분기보다 1,2%, 함부르크에서 1,0% 상승했지만, 슈투트가르트에서는 0,3%, 뒤셀도르프에서는 0,2% 하락했습니다.
- 신축 아파트의 경우 쾰른이 1.7%, 함부르크가 1.4% 올라 가장 큰 상승 폭을 보였습니다. 반면 베를린에서는 신축 아파트 임대료가 0.8% 하락했습니다.
이번 보고서는 ImmoScout24에 지난 5년 동안 등록된 850만 건 이상의 부동산 매물 정보를 바탕으로 작성됐습니다. 조사에 사용된 가격은 실제 거래가가 아닌 매물에 제시된 호가이며, 주택 유형과 면적 등을 표준화해 비교한 결과입니다.
- 작성: 이용주 / 독일 피난츠 베라터
