독일에서 매물로 나온 기존 주택 두 채 중 한 채는 시급한 에너지 개보수가 필요한 것으로 나타났습니다. 독일 부동산 포털 Immowelt가 2025년 자사 플랫폼에 매물로 나온 주거용 부동산을 분석한 결과, 전체의 36%가 최하위 에너지 효율 등급인 F~H에 해당하는 것으로 집계됐습니다. 에너지 규제가 강화되는 추세 속에서 노후 주택 매수자는 추가적인 현대화 비용을 반드시 고려해야 합니다. 동시에 이러한 구조적 문제는 협상 기회가 될 수도 있습니다.

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단독주택 절반 이상이 개보수 대상

특히 단독주택의 상황은 더욱 심각합니다. 매물로 나온 단독주택(Einfamilienhaus) 가운데 52%가 에너지 효율 등급 F 이하로 분류돼 긴급한 개선이 필요한 상태입니다. 반면 개인소유주택(Eigentumswohnung)의 경우 동일 등급 비율은 13%에 그쳤습니다. 이는 구조적으로 단독주택이 연립주택이나 다세대주택보다 에너지 손실이 크고 난방 효율이 낮기 때문으로 분석됩니다.

immowelt의 대표 로베르트 바그너(Robert Wagner) 박사는 “많은 매수 희망자가 상당한 리모델링 비용을 감안해야 하는 상황에 놓여 있다”고 설명했습니다. 그는 다만 “필요한 개보수 비용을 객관적으로 산정해 제시할 수 있다면 가격 협상 여지는 생길 수 있다”고 덧붙였습니다.

에너지 위기에도 개선 효과는 미미

2021년 1월 도입된 이산화탄소세(CO2-Steuer)와 2022년 에너지 위기에도 불구하고, 최근 5년간 매물의 에너지 효율 분포는 뚜렷하게 개선되지 않았습니다. A+~C의 고효율 등급 비율은 2021년 33%에서 2025년 30%로 오히려 소폭 감소했습니다. 반면 F~H 등급은 같은 기간 28%에서 36%로 증가했습니다. 이는 에너지 비용 상승으로 유지 부담이 커진 노후 주택 소유주들이 매도를 선택했을 가능성을 시사합니다.

동독 도시가 서독보다 에너지 효율 우수

지역별로는 뚜렷한 격차가 나타났습니다. 동독 주요 도시들이 상대적으로 우수한 에너지 성능을 보였습니다. 예를 들어 로스토크에서는 F~H 등급 비율이 1%에 불과했으며, 드레스덴(9.1%), 라이프치히(9.8%), 포츠담(9.2%)에서도 한 자릿수 비율에 머물렀습니다.

이 같은 현상은 구 동독 시절 대규모 공동주택과 지역난방 시스템이 보급된 역사적 배경과 관련이 있습니다. 통일 이후 동독 도시 지역에서 대대적인 리모델링이 진행된 점도 긍정적 영향을 미쳤습니다. 지역난방은 개별 난방 방식보다 효율성이 높게 평가되는 경우가 많아 에너지 등급에서도 유리하게 작용합니다.

농촌 및 구조 취약 지역의 개보수 적체 심각

반면 서독의 농촌 및 구조적으로 취약한 지역에서는 개보수 필요 비율이 매우 높았습니다. 자를란트주의 Landkreis St. Wendel에서는 매물의 73%가 F~H 등급이었으며, 라인란트팔츠주의 Landkreis Bernkastel-Wittlich는 72%, 노르트라인베스트팔렌주의 Landkreis Siegen-Wittgenstein는 70%에 달했습니다.

이들 지역은 전후 건축된 단독주택 비중이 높고, 구조적으로 에너지 효율이 낮은 건물이 많다는 공통점이 있습니다. 다만 농촌 지역이라고 해서 모두 열악한 것은 아니며, 독일 남부나 보덴제 지역, 슈바르츠발트 등 경제적으로 활력 있는 지역은 비교적 높은 개보수율을 보이고 있습니다.

독일 주거용 부동산의 에너지 효율 등급에 대한 Immowelt의 자세한 분석 결과는 링크에서 확인할 수 있습니다.

작성: 이용주 / 독일 피난츠 베라터

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